Caveat Emptor - Die Gebäudeversicherung im Verkauf

von Dr. Christian Naundorf

Was passiert eigentlich mit der Gebäudeversicherung, wenn einer sein Haus verkauft?

Lustiger- und praktischerweise gar nichts: sie läuft, sofern alles normal läuft, einfach für den neuen Eigentümer weiter. Es ist also nicht nötig, dem Versicherer taggenau mitzuteilen, wann der Notartermin, der Besitzübergang, die Eintragung im Grundbuch, der Nutzungs-Lasten-Wechsel  o. ä. war. Der Gesetzgeber antizipiert in seiner Weisheit, dass da vielleicht nicht jeder dran denken würde …

Heißt das also, ein Käufer kann sich drauf verlassen, dass er eine Versicherung „mitkauft“, wenn er das Haus kauft – zumindest für eine gewisse Übergangszeit?

Nein!

Wenn es keine gibt – dann gibt es keine. Das ist zugegeben selten; aber es könnte ja z. B. sein, dass der Verkäufer in Geldnöten war, die Prämie schon nicht mehr hatte aufbringen können, und der Versicherer ihm wegen Zahlungsrückstand gekündigt hatte. Oder er folgte genau umgekehrt dem Grundsatz: versicher nur, was Du nicht selbst bezahlen kannst – der Alt-Eigentümer war ein so reicher Knopp, dass er deswegen keine hatte. Eine Versicherungspflicht für Häuser gibt es nicht. Und – das ist jetzt der Punkt – es muss das der Verkäufer dem Käufer auch nicht aktiv sagen, dass es keine gibt – umgekehrt muss, oder müsste, der Käufer fragen, ob es eine gibt.

Und im skurrilen Fall

BGH – Urteil vom 20. März 2020 – V ZR 61/19

hat der für das Grundstücksrecht zuständige Senat das nun fortgeschrieben auf den Fall, dass es eine Versicherung zwar sehr wohl gab, sie aber genau während des Verkaufs – der ja bei Immobilien immer eine zeitlich gestreckte Angelegenheit ist – auslief. Auch das musste nicht der Verkäufer mitteilen, sondern es hätte der Käufer erfragen müssen.

Es war somit Pech des Käufers, dass es dem Haus sodann das Dach wegwehte: weder zahlte der Wohngebäudeversicherer, noch hilfsweise der Verkäufer. Fragen hätte er müssen – rechtslateinisch: Caveat Emptor!

Naundorf, Dr. Christian: Wachsam bleiben! vdiv (Verband der Immobilienverwalter Deutschland) aktuell Heft 8/2020, S. 59